Tồn kho bất động sản tiếp tục leo thang

Chuyên gia tài chính ngân hàng chỉ ra, dù tồn kho là nguyên liệu hay thành phẩm đều được xét vào vốn đọng. Nguy hiểm nhất là dòng vốn này đang phải trả lãi, bị xét vào nợ xấu hoặc đang là nợ gia hạn. Tồn kho tăng có thể do 2 nguyên nhân. Một là bán không được hàng. Hai là bị buộc phải tiếp tục rót vốn hoàn thiện dự án để bàn giao. Mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ các doanh nghiệp vẫn nuôi hy vọng chờ thị trường phục hồi và không chấp nhận giảm giá thêm.

Trong năm 2013, hàng loạt các biện pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được triển khai song giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn tăng đều. Thống kê từ Công ty dữ liệu và phân tích Stoxplus, 9 tháng đầu năm, tổng trị giá hàng tồn kho của 71 doanh nghiệp địa ốc niêm yết tại hai sàn chứng khoán đạt 75.635 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Con số này chưa bao gồm giá trị dự phòng giảm giá hàng tồn kho.

16 công ty địa ốc có trị giá hàng tồn trên 1.000 tỷ đồng, chiếm 84% tổng giá trị toàn bộ các doanh nghiệp niêm yết. Trong số này, Tập đoàn Vingroup (Mã CK: VIC) có 16.660 tỷ đồng trị giá tồn kho, tăng gần 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III của Vingroup, 98% số này là bất động sản để bán đang xây dựng, bao gồm chi phí cho các căn hộ và biệt thự dự án Royal City, Times City, Vincom Village và nhiều dự án khác.

Cuối tháng 9, Vingroup cho biết những dự án này vẫn đang trong quá trình xây dựng. 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp ăn nên làm ra với khoản lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ gần 6.000 tỷ đồng, tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái và là một trong số ít những doanh nghiệp tồn kho cao nhưng kinh doanh vẫn lãi.

Một đơn vị khác có tồn kho lớn là Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR) với hơn 5.000 tỷ đồng, tăng hơn 12% so với cùng kỳ năm trước. Hàng tồn tăng do chi phí bồi thường quỹ đất và san lấp mặt bằng và phát triển các dự án bất động sản The EverRich2, The EverRich3, Nhà Bè, Long Thạnh Mỹ.

Dù tồn kho lớn nhưng 9 tháng đầu năm Bất động sản Phát Đạt tăng lãi sau thuế hơn 26% so với cùng kỳ năm trước, lên 1,43 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên sàn chứng khoán TP HCM, cổ phiếu PDR của Bất động sản Phát Đạt lại giảm trên 22% sau hơn 11 tháng.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico, Mã CK: SJS) có giá trị hàng tồn 4.557 tỷ đồng, tăng gần 8,7% so với cùng kỳ. Khoản này bao gồm chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang hàng loạt dự án như Khu đô thị Nam An Khánh, Khu đô thị mới Hòa Hải -Đà Nẵng và nhiều dự án khác. Trên sàn chứng khoán, thị giá cổ phiếu SJS lại giảm tới trên 30% sau hơn 11 tháng.

Trao đổi với VnExpress.net Phó chủ tịch Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico), Đỗ Văn Bình phân trần: “Giá trị tồn kho tăng lên vì có những dự án doanh nghiệp chỉ mới đầu tư mặt bằng, cần phải đầu tư nhiều công đoạn nữa mới có thể bán ra thị trường nên chôn vốn khá nhiều”.

Theo ông Bình, đây là đặc thù của ngành địa ốc nên khó có thể cải thiện chỉ số hàng tồn hay nợ đọng. Có những dự án từ lúc đầu tư cho đến khi ra sản phẩm mất 5-10 năm. Trong quá trình này, sản phẩm sẽ bị thể hiện là hàng tồn kho, chỉ khi quyết toán xong mới bắt đầu tính được lợi nhuận. Ông Bình thừa nhận thị trường bất động sản trầm lắng cũng là lý do khiến hàng tồn ứ đọng lâu hơn.

“Chúng tôi cũng chịu áp lực về doanh số, áp lực phải có lãi để trả cổ tức cho cổ đông. Tuy nhiên thị trường địa ốc còn khó khăn không phải là thời điểm thuận lợi để bán hàng, đành phải chờ diễn biến của năm 2014”, ông Bình giãi bày.

Trong khi đó, Phó tổng giám đốc phụ trách đầu tư Công ty bất động sản Phát Đạt, Võ Tấn Thành giải thích, trong giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt có nhiều dự án đang đầu tư dang dở, chưa đến thời hạn bàn giao hoặc chưa quyết toán để ghi nhận doanh thu. Nếu xét theo quy trình sản xuất thì số hàng tồn này chỉ là nguyên liệu, không phải là thành phẩm hoàn chỉnh.

“Khái niệm tồn kho trong báo cáo tài chính chỉ là cách thống kê máy móc cho tiện việc quản lý, không phù hợp với đặc thù ngành địa ốc nhưng vô tình gây ảnh hưởng không tốt đến tên tuổi của doanh nghiệp”, ông Thành nêu quan điểm.

Trưởng khoa tài chính ngân hàng Đại học Mở TP HCM, Nguyễn Văn Thuận cho rằng ngành bất động sản cần nhìn thẳng vào thực tế là núi hàng tồn kho ngất ngưỡng đang nuốt chửng dòng vốn của doanh nghiệp. Mọi nỗ lực xả hàng tồn trong năm 2013 chưa đạt được hiệu quả mong đợi. Theo ông Thuận, trước đây khi thị trường bất động sản nóng sốt, hàng tồn kho không nhiều như bây giờ.

“Doanh nghiệp địa ốc cần giải thích được vì sao hàng tồn không ngừng tăng, xử lý bằng cách nào và các dự án dang dở sẽ đi về đâu. Nếu đem giá trị hàng tồn so với tổng tài sản, các khoản nợ thì rất ít doanh nghiệp địa ốc đạt được chỉ số an toàn ” ông Thuận phân tích.

Chuyên gia tài chính ngân hàng chỉ ra, dù tồn kho là nguyên liệu hay thành phẩm đều được xét vào vốn đọng. Nguy hiểm nhất là dòng vốn này đang phải trả lãi, bị xét vào nợ xấu hoặc đang là nợ gia hạn. Tồn kho tăng có thể do 2 nguyên nhân. Một là bán không được hàng. Hai là bị buộc phải tiếp tục rót vốn hoàn thiện dự án để bàn giao. Mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ các doanh nghiệp vẫn nuôi hy vọng chờ thị trường phục hồi và không chấp nhận giảm giá thêm.

“Tâm lý chờ đợi là con dao hai lưỡi. Kịch bản tốt vẫn chưa xuất hiện nhưng kết cục xấu đã được tiên liệu trước. Quỹ thời gian chờ của núi hàng tồn kho đang dần thu hẹp lại. Doanh nghiệp địa ốc có thể sẽ không kịp tự cứu mình nếu cứ chần chừ”, ông Thuận nói.